Wat gebeurt er met uw vastgoed wanneer u scheidt?

Gedeeld vastgoed is een van de meer precaire zaken die u moet afhandelen wanneer u een echtscheiding doormaakt. De gezinswoning zit vol herinneringen en emoties. Gedeelde investeringen mogen niet verloren gaan in de strijd. In dit artikel bekijken we wat een scheiding doet met uw onroerend goed en hoe u gedeelde vastgoedinvesteringen kunt beheren tijdens en na de scheiding.

Onverdeeldheid

Hoewel men het vaak over het hoofd ziet, is het bij een scheiding altijd mogelijk om een tijdlang niet te handelen met het gedeeld vastgoed. Men houdt het vastgoed -- meestal de gezinswoning of een opbrengstwoning -- in zogenaamde "onverdeeldheid". Ook na de scheiding blijft men nog enige tijd samen eigenaar.

Vastgoed in onverdeeldheid beheren is echter enkel mogelijk als de scheidende partijen een goede onderlinge verstandhouding hebben. Voor deze constructie moeten heldere voorwaarden afgesproken worden. Blijft er ondertussen iemand wonen in het huis? Moet die een woonvergoeding betalen? Hoeveel? En wat met de kosten? De notaris zal al deze afspraken neerleggen in een akte van onverdeeldheid, die integraal onderdeel is van de scheidingsovereenkomst. Zo’n akte is maximaal 5 jaar geldig en kan daarna eventueel vernieuwd worden. Vroeger “uit onverdeeldheid treden” is altijd mogelijk bij wederzijds akkoord.

Inkopen

Naast duur en voorwaarden omvat de akte van onverdeeldheid wat er gebeurt met het vastgoed na de onverdeeldheid, bij wat heet de “vereffening en verdeling” van de scheiding. Grofweg zijn hier 2 opties:

Een van de partners koopt zich in en koopt de andere uit.
Men verkoopt aan derden.

Wanneer de ene zich inkoopt, koopt die de andere uit. Tegen een afgesproken prijs neemt de een het deel van de ander over. De basis van deze vergoeding is een waardebepaling van het pand. In samenspraak kunnen de partners deze schatting zelf maken of laten uitvoeren door een beëdigd schatter of een erkend vastgoedmakelaar. Hierbij rekent men dan nog eigen inbrengen (erfenissen, schenkingen) en de hypotheek. Samen bepalen deze factoren de overnameprijs.

Naast de overnameprijs zijn er nog een aantal kosten verbonden aan het inkopen van vastgoed. Zo betaalt de inkoper een verdeeltaks aan de staat en moet er een notariële akte opgesteld worden, waarvoor u notariële kosten betaalt. Dit zijn onder andere erelonen, aktekosten, zegelrechten en 21% btw. De erelonen vormen daarbij de grootste kost. Ze worden berekend op basis van de eigendomsverdeling en de geschatte waarde van het pand. Bent u bij de inkoop voor de helft eigenaar, dan bedragen de erelonen de helft van de schattingswaarde.

Verder neemt de inkoper niet alleen het vastgoed over, maar ook de leninglasten van de ex-partner. De bank moet de uitgekochte partij daarvoor “ontlasten als ontlener”. Dit gebeurt enkel op basis van een scheidingsovereenkomst (waarin de inkoopvoorwaarden zijn vastgelegd) en een ondertekende notariële toebedelingsakte. Bovendien moet de echtscheiding een feit zijn: ze moet “overgeschreven zijn” in de burgerlijke stand.

Verkopen

In vastgoed hebben aanleidingen geen invloed op de verkoop. Zoals bij alle verkopen bepaalt u ook bij gedeeld vastgoed eerst de verkoopprijs en de manier waarop u verkoopt. U kunt dit zelf doen (uit de hand) of u kunt het laten doen door een vastgoedmakelaar.

Voor uw scheidingsovereenkomst is het eigenlijk vooral belangrijk hoe de netto verkoopopbrengst uiteindelijk wordt verdeeld. Naast de al vermelde factoren (schattingswaarde, hypotheek, eigen inbreng) spelen hier ook de verkoopkosten een rol. Zoals bij de akte van onverdeeldheid moet verder nog worden afgesproken wat er tussentijds gebeurt, tijdens de verkoopperiode. Bovendien moet men voorzien wat er gebeurt wanneer de woning na een afgesproken periode niet werd verkocht.

Overigens is voorzichtigheid geboden wanneer u ondertussen alvast een nieuwe woning wilt kopen. Zolang uw scheiding niet voor de rechtbank is verschenen, gelden de huwelijksvoorwaarden. U informeert zich dus best over welke stappen u allemaal moet nemen vooraleer u een compromis ondertekent tijdens de scheidingsprocedure.

Schenken en huren

Tot slot nog een paar woorden over schenkers en huurders. Vastgoed schenken is vaak een overweging van scheidende ouders, eerder dan inkopen of verkopen. In dat geval gelden de schenkingsregels van de betreffende regio en wint u best advies in bij uw notaris, die de schenking kan wettigen.

Huurders spreken dan weer af wie het huurcontract overneemt en hoe de waarborg wordt verrekend. Dit laatste gebeurt in samenspraak met de eigenaar -- die een nieuw contract moet opstellen -- en geldt ook wanneer beide partijen de huurwoning verlaten. Eventueel moet u dan ook nog de opzegkosten verdelen.

----

GVE is uw vastgoedmakelaar in de centrale Vlaams-Brusselse as Bertem, Leuven, Tienen. Wij adviseren je bij de aankoop of verkoop, huur of verhuur van huizen, appartementen, nieuwbouw of investeringspanden.

Bent u een koper, huurder of investeerder? Ontdek online snel onze huidige immobiliën en vraag eenvoudig een gratis plaatsbezoek aan.